事实上，在不少人的印象中，产业发展似乎与民营企业并无太多关联，他更多的得依托并依赖于政府资源，所服务的地区实体经济领域也大多被政府所掌控。

　　“确实，产业地产专业化要求强，对于开发商的融资能力、社会政府资源整合能力、建设、招商、运营、服务能力等各方面都存在一定的挑战。”刘佑彤说。

　　然而，在国家鼓励民营企业发展的大背景下，目前国内已有20余家颇具规模的产业地产商，涉足物流、IT、仓储、文化等多个产业领域，天安数码城便是其中之一。

　　行业观察：“这是一片蓝海。”

　　在刘佑彤的眼中，产业地产是一片“蓝海”。尤其在南京，依托于强大的科教资源、强有力的政策支撑、强劲的企业需求力，“行业前景不可估量。”

　　但机遇与挑战总是并存的，最为直接的挑战并是同质化竞争的日益加剧，这其中有老对家，也有新对手，新对手中有半路出家的，也有从商业、住宅地产转型而来的。

　　如何从市场中脱颖而出？天安的招数是提高附加值，看似老调重弹，但确实新潮十足。刘佑彤以天安在深圳打造的云谷项目为例向记者阐释。

　　他说：“一切都与‘云’有关，除了建筑的现代化立面以外，还有云廊联通楼宇之间，便于人流的通行；没有空间局限，没有任何LOGO，随时移动更换所有设施，为企业各类型会议所用的会议室等等。”

　　除了硬件上的人性化开发外，云谷在软件服务上成立了一个40人的团队，打造“智慧园区”——一个基于大数据和云计算的共享平台，建设以人为核心的线上服务体系和园区企业交流平台。

　　“说白了，就是增加产品的附加值，但这一定是建立在实用、好用、适用的基础之上。”刘佑彤指出。

　　在深圳试点完成后，下一步天安将会根据各项目的城市特点、市场情况和产业定位，进行调整和推广，南京项目已经开始这部分的工作搭建。

　　据记者的了解，南京天安数码城总建筑面积约30万平方米，目前已交付载体面积约4万平方米，下半年将交付面积约6万平方米。项目全部建成后，预计将有超过1万人、500家企业在此商务工作和娱乐消费。

　　针对目前行业中所存在的“打着产业的幌子做商业综合体”的现象，刘佑彤谈及了自己的看法，他认为，产业综合体实际上是产城融合的开发形式，真正形成产业和商业相互支持，创新和生活缺一不可的关系，而不是简单的工业园区。

　　就天安而言，根据各项目所在城市的产业结构、地理位置去做产业比例上的调整。比如地理位置较为成熟的都市型园区，会加大产业方面的比重，如果处于尚待完善的区域位置，则会加强商业和配套方面的配比，以方便企业和人员的运行和生活。

　　以南京天安数码城为例，其产业比重达80%左右，20%的商务、生活作为配套服务进行开发。

　　产业抉择：“这不是选择题。”

　　在专访中，记者从宏观的角度向刘总抛出了三个产业地产发展过程中话题，即产业地产在城镇化发展中的作用；产业地产行业面临的问题；民营园区的优势、劣势。

　　刘佑彤分别用三个字加以提炼和概述，即“调结构”、“作判断”和“谋合作”。

　　“调结构”顾名思义便是对现有的产业结构进行合理调整，以此来促进新型城镇化的发展。刘佑彤认为，“有产业支撑的新型城镇化”发展思路已经取得了市场的共识。

　　产业新城的发展要建立在自身区域经济、特色产业的基础之上，同时需要产城融合，居住、生活、商业等配套都应与产业协调发展，依靠产业的发展支持区域的建设和经济发展，而市政设施配套的升级和完善又能促进产业结构的发展，“避免出现产业空城的现象。”

　　至于“产业地产行业面临哪些问题？”，在刘佑彤看来，问题比比皆是，供大于求、市场竞争大、企业入园要求多、政策存在区域和地域化等等。

　　“但核心本质仍在于‘产业’，如何定‘产业’。”刘佑彤认为，地产商不能够去自主选择某一领域或者行业，想要形成“产业”的聚集效应要根据项目自身所有的特色及所在区域的硬件上深入分析再结合企业要求、市场要求，“这不是一道选择题，而是一道是非判断题。”

　　“选择题”可以排除，可以多选，即便一开始选错了，也有重选的可能性。但“判断题”则不同，一招选错便很难挽回，甚至将导致全盘皆输。

　　“这便是开发风险。”刘佑彤坦言，民营科技园区相较于政府园区，招商形势自主灵活，环境形象也比较好，但政策的倾斜力度不够，存在的开发风险挑战也更大。

　　所以，他强调“谋合作”。他指出，民营科技园可以加强与政府间的沟通和合作，将劣势转化为优势，“比如我们（天安数码城）正在与园区（白下高新技术产业园区）共同推进电子商务创新基地的事宜。”

　　据了解，天安数码城与白下高新技术产业园区已经形成了“园企合作”的模式，“我们作为白下高新园区的窗口形象，与政府共同招商，政府有好的企业也会推荐到我们这来，将我们小园区的发展与政府导向和大园区，以及区域发展紧密结合。形成相互依托，相互推动的关系。”

作者：王鑫　编辑：刘月