在新型城镇化、区域协同发展、新基建等一系列政策联动之后，产业地产又迎来了期盼已久的金融支持。6月1日公布的《海南自由贸易港建设总体方案》中明确指出，支持住房租赁金融业务创新和规范发展，支持发展房地产投资信托基金（REITs）。

    “企业现状最需要的是现金、是投资，不投资就没有办法生存。”北京华夏顺泽资产控股公司总裁吴炜表示，疫情对房地产企业的现金流造成巨大考验，但是更大的挑战是疫情之后企业如何恢复投资，房地产靠打折销售是行不通的，这会给后期的购地和开发造成资金压力。

      吴炜认为，目前产业运营商的压力主要来自两个方面，一方面是科技园区开发需要庞大的资金支持，另一个是投资回报率普遍过低，产业地产要做转型，要在运营商上探索新的模式，真正实现房地产与产业链的融合。

      科技产业园，重点是科技

      2020的政府工作报告指出，中国常住人口城镇化率首次超过60%，并且强调要深入实施重大区域战略，发挥中心城市和城市群综合带动作用，培育产业、增加就业；坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。

      而在有效扩大投资方面，则提出要重点支持既促消费惠民生又调结构增后劲的“两新一重”建设，主要是：加强新型基础设施建设，发展新一代信息网络，拓展5G应用，建设充电桩，推广新能源汽车，激发新消费需求、助力产业升级。

      目前，房地产存在冷热不均，东部区域和部分一二线城市周边过热，但是多数区域在土地正常供给的情况下，开发商拿地开始谨慎。所以，房地产的情况不能仅仅看几个核心城市，还要综合看整体的情况。

    “关键是什么？肯定是资金，需要有投资，因为不投资就没有办法生存，但是资金的投资总量要控制。”吴炜表示，今年一季度房地产企业的现金流情况不好，这会营销到收入预期，进而会影响到今年的投资。

      吴炜表示，目前产业运营商的压力是非常大的，科技园区开发资金需求量大，但是收益率则普遍偏低，这就要求开发运营商要拥有足够的产业资源，并且可以提供包括资金、资源对接等方面的配套服务。

      因此，作为重资产开发的科技园，一些已经成功开发运营园区的企业企纷纷转向与地方政府、其他开发商合作，转为做单纯靠租赁物业和产业运营的轻资产项目。

      吴炜认为，科创兴国是趋势，科技投资将进一步加强，承载科技企业研发生产的科技园，不仅可以为国家科技创新助力，开发运营商也可以找的新的盈利模式，分享科技发展带来的红利。

      让园区有“粘性”

      如何保持科技园的稳定盈利，这是开发运营商面临的一道共同难题。

    “企业落位最在乎的三个方面：一是运营成本，二是园区载体与企业的适配性，三是配套是否成熟、能否留得住员工。”吴炜说。

      吴炜表示，与传统的写字楼办公不同，科技园是集绿色、健康、智慧于一身的满足企业全生命周期的多生态园区，同时可以满足企业从研发、小试、中试、生产、成果转化、应有、市场销售等各个环节的需求；我们的园区还有集人才服务、金融服务、技术服务、市场服务、政策服务、外包服务于一身的六大服务平台的支持。

      吴炜认为，园区运营企业并不是“二道贩子”，产业园区会可以成为产业资源的转换器。

      吴炜进一步解释，一个好的园区运营企业他应该是利用好当地的产业资源，当地的一些产业基础的环境，包括产业的扶持政策，同时依托自己的核心竞争力，去链接其他优质资源，这些优质资源包括优质的龙头企业、人才、资金，甚至包括一些科研院所。

      吴炜介绍，在人才服务平台方面，园区通过专业的人才服务机构服务机构，帮助企业代理立户、员工存档、毕业生户口申报、社保缴纳、人才引进，为企业在人事工作上节约时间、精力，使人事工作更为便捷、高效；通过组织校园招聘会和园区综合招聘会、专业网站信息发布、人才库与专家库的建立、开展各项专业培训、举办人事经理交流会等方式等帮助企业解决人力后顾之忧。

      如何打造产业园的黏性？吴炜认为，一是靠规划设计理念，另一个是打造服务平台，华夏顺泽根据90后、00后的特点，打造了“三菜一汤”式的产业，所谓“三菜一汤”是智慧、绿色、健康、多生态产城一体化，比如智慧识别、智慧一卡通、智慧楼宇等，这些技术整合企业、政务、物业、运营、工作、生活的需求，打造一个整个园区的智慧化系统、智能化的需求。

      在金融平台方面，园区打造产融结合的服务模式，企业可以分为初创期、种子期、成长期、扩张期，园区针对不同时期和不同风险施以不同方式的投融资服务。通过种子、天使类的创业投资基金、VC类的产业导入基金等方式，在企业的早期阶段就介入；同时在中期和后期为企业提供贷款中介服务、担保服务、保险服务等，为企业提供全方位多层次的资本支持服务。

    “这些都是为了增加园区与企业和员工之间的粘性。”吴炜说。

      布局与运营构建的核心逻辑

      4月30日，中国证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（下称《通知》），并出台配套指引。根据《通知》，基础设施REITs此次聚焦于新基建、交通、能源、仓储物流、环境保护、信息网络、园区开发七大领域。

      具体来看，涉及仓储物流、公路等交通设施、水电气热等市政工程、城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理、信息网络、战略性新兴产业、高科技园区和产业园区等方面。

      这份《通知》标志着境内基础设施公募REITs试点正式启动，要求聚焦京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲，以及国家级新区、有条件的国家级经济技术开发区，同时加强融资用途，鼓励良性循环投资。

       目前，华夏顺泽的园区主要布局在中国经济发达程度最高的三大城市及城市群——京津冀、粤港澳、长三角。通过引入龙头企业带动实现园区企业快速聚集，实现科技园载体的销售、租金收益及运营收益，同时引入战略投资人，与其共同成立产业扶持基金，对入园企业股权投资、扶持园区内企业上市，通过企业股权增值，实现价值体现。

    “金融支持就包括地方政府的一些创投基金和科创基金，还有包括科技园的开发企业跟政府联手打造的一些入园的企业，以产业引导基金。”吴炜说。

      对于这样的运营策略，吴炜表示，这些城市集群还有一个巨大的优势就是产业链条完备，尤其是新一代电子信息产业（重点5G、人工智能）、集成电路产业、新材料产业、新能源产业、生命健康产业高端服务业等，可以实现核心产业高度发展，形成相关产业高度聚集的蓬勃局面。致力成为科技企业综合运营服务商和科技产业载体的华夏控股也在金融支持的红利下不断前进，去更好的服务未来生活。

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