尊敬的女士们先生们，大家好，我是中国宏泰发展的杨允，今天有幸和大家欢聚一堂，来分享一下宏泰的一些教训和经验，中国宏泰实际上是成立于1995年，1995年-2005年主要是做房地产开发，而房地产开发主要集中在河北境内，三个城市，一个廊坊，一个是唐山，一个是承德，通过十年的房地产开发，在河北境内树立起宏泰的品牌，在二级开发我们方面，2005-2010年做了园区的开发和运营，在这个转型中，因为是二级开发商没有经验，我们当时请了新加坡的一个公司为我们做规划，也是想通过预浪国际把新加坡的产城的项目带给我们团队，所以在合作过程中，我们的合作团队是给我们很大的帮助。

　　2010年以后，我们对整个进行判断，提出了产业市镇这样一个新的定位，现在看来与我们的新型城镇化是高度吻合的，去年的8月份开始做上市公司，用了10个月的时间完成了在香港的IPO，也是廊坊第一家在主板上市的企业，也是对我们16年整个工作的认可。

　　我们对宏泰的定位是产业市镇综合发展商，理念是晚上产业服务体系，创建一点产业市镇，促进区域经济发展，我们是把自己定位为一个区域经济发展的角色，未来的愿景是成为一个产业市镇综合发展商，我们认为应该具备四大能力，是城市运营、构建、服务、促进能力，我们也认识到原来的模式给我们带来了很大的问题，所以我们强调区域综合发展是强调区域综合价值的提升，所以对于一个区域的产业不是拍脑门想出来的，要依靠这个区域的条件来判断它到底适合做什么产业，我们强调四项服务，第一个一定要做这个区域的产业研究，一定要从市场的角度判断这个区域，第二从这个区域的禀赋和空间决定这个区域适合做什么产业，第二我们对外输出叫土地开发整理和基础设施建设，有好的规划，还要达到交易的程度，尤其目前政府的投融资平台出了问题的情况下，刚好给我们这样一个空间发挥我们资金的优势，第三个是我们最核心的招商引资服务工作，第四是园区的运营，好的运营对区域价值的提升是至关重要的。为什么我们叫菜单式服务，因为我们知道每个园区的发展阶段是不一样的，所以我们在谈判过程中是根据政府的需要选择性的输出我们的服务。在目前我们一共有四个产业市镇项目，其中一个在廊坊，一个在安徽的湖州，我们目前累计的园区面积是67.5平方公里，在廊坊三个项目是四项服务全部提供，我们和政府之间是一种委托关系，政府托做四项服务，政府给我提供服务费，服务费有两部分组成，一部分是我们的收益，以服务产生的税收作为政府给我们支付和回报的来源，同时以税收作为政府给我们回报的计算的依据，让企业和政府是高度相关的，第二个这个区域经过我们的开发运营和招商，我们享受这个区域的回报，以土地出让金净收益作为的依据，我们过去叫分收益和分税是不合法的，因为我们在香港上市，香港上市的条件一定是合法合规，最终我们的合同是委托合同，收取的费用是服务费，所以税收和土地出让金作为渠道。在安徽湖州因为整个的土地整理也完成，缺少比较好的项目，所以在安徽湖州我们只帮政府做招商引资的服务，把我们整个的招商引资的大数据资源能够充分的利用起来。

　　这是我们第一个项目是龙河高新区，规划面积是28平方公里，是目前四个项目中最成熟也是对我们贡献值最高的一个区域，上市的时候对整个项目估值是170亿人民币，整个园区投入了30亿人民币，完成的整个区域的基础设施建设，同时完成了全部平台的搭建，我们不是以优惠的税收成本来吸引优质产业的聚集，我们是希望通过完善的服务平台搭建来吸引企业聚集。到今年上半年，我们园区一共招进了81个项目，我们园区项目区级税收累计是20万人员，今年上半年完成了5亿的税收，廊坊市的安次区是一个农业大区，它的财政收入是不到五千万，经过我们园区的开发和运营，目前累计缴纳了税收20个亿，解决了六万人的就业问题，所以我们的模式带动了整个区域的发展。

　　我们强调招商是我们的核心，实际上冲在最前面是招商中心，但在后面有三个服务平台提供帮助，有研究资源和数据中心，通过三个平台有目的性可以去解决企业面临的问题，我们大家都知道顾问式招商，但是我们把顾问式招商做在实处，第一个我们通过产业研究中心帮我们选址，我们适合什么样的发展，第二个这个园区的产配比怎么样，我们选择一些主导产业领头企业作为研究对象，根据他们的需求做我们空间的布局和配套的完善，这就相当于提前给企业做定制，这样在我们招商过程中有的放矢，很容易形成企业的聚集。第二是资源中心，因为现在通过八年的时间，搭建起六大企业的资源中心，第二开发商的区域论坛，对于我们来说到底什么是适合开发，这个区域的根据用地现状组织产业布局，像农业可以放进我的现代农业，可以放进我的研发，我们这样根据用地的现状能够落户我们的相关的产业，让这个区域能够在多种产业的组合下能够发展下来，而不只靠我们工业独大工业的的思维模式去发展。

　　我们知道政府招进来都好说，招进来之后什么事情都推不下去，很难的，所以我们通过我们的服务的不断完善促进企业的聚集，目前有担保公司，投资服务公司，根据企业一系列的需要提供相应的服务。

　　我们有商务园，孵化园和文化创意产业园，这些园区都已经建成了，现在的土地资源是有限的，我们把有限的土地指标给大的项目，让他们聚集产业的发展。这是公司的一些荣誉。

　　以上是我们宏泰的一个基本情况。涉及到产业市镇的话，实际上产业市镇是区域发展的一种模型，但是这个模型跟过去区域发展的不同所在强调的是工业价值的提升，而不是过去的工业思维只考虑工业的问题，强调是多种产业彼此支撑，过去的工业园是有功能缺失，产业功能要与产业公共服务功能城市服务功能耦合，将产业发展与要素提升要充分结合，保证这个区域未来的发展是长期可持续的发展下去。

　　产业市镇的内涵实际上以产业构建以城市建设为先导，以城市服务运营和社会促进为可持续发展的手段，我们要以功能构建吸引要素的聚集，以要素的跃迁通过产业的聚集。这是我们整个的区域综合价值提升的一种发展的模式。

　　产业市镇综合发展商刚才讲到有四项能力的构建，最核心的是我们的产业构建，我们怎么做，第一要做产业研究与产业规划，第二要搭建一个产业联盟平台，第三要做产业投资，第四是产业链招商，在产业研究的同时，确定主导产业，确定产业配比，沿着目标方向提供针对性的服务。在城市服务体系方面，我们强调的城市构建，除了我们最基本的公共服务之外，还要有一个拓展性的社会服务，这个区域的整个的服务越完善，越有利于我们产业的聚集，越有利于我们高端人才的聚集。

　　城市运营不多说，我们和政府的合同是合作期限是50年，未来有很大的合作空间，我们在商业运营公共事业运营和公共服务的运营。

　　社会促进，这是政府想做，但是没法去做的，但是对我们来讲是尤其新型城市发展过程中必须要做的过程，因为我们做旧改，农民有钱了之后不知道做什么，买车，吸毒，一段时间以后成为社会的危险因素，我们通过就业引导，通过就业培训，把他们能够转变为产业工人，第二创业引导，通过我们的培训让他们参与到我们整个的产业链条中，第三是产业引导，第四是社会引导，成立一些基金，帮助他们发展，解决他们未来的生存之道，所以我们园区有九个村庄，虽然很多，但是我们在推进过程中没有障碍，因为我们让当地的村民确确实实享受到我们发展过程中，他们应该得到的收益。

　　谈到过去的区域发展，过去区域发展叫投资增长的模式，政府的思维方式是政府主导，GDP的导向，工业思维和土地财政，实际上这是一种急功近利的发展，不可持续的，现在看到带来了一系列的负面问题，我们强调未来的区域发展应该是一个综合价值发展的模式，以促进区域发展综合价值为使命，坚持以生态文化社会经济价值的综合提升为核心，导入符合区域特征的产业与城镇公共服务，实现经济社会的可持续发展，从而确保区域经济永久的可以发展下去。所以我们强调的一定是一个代际的发展，并不是我们政府存在期间的发展，是一个长期稳定的发展，从社会经济文化生态四个维度考虑这个区域的发展。作为区域综合发展模式，首先从观念要上发生变化，我们要建立一种以系统平衡，代替物质之上，以长远代替短视，以整体利益共融代替局部价值倾斜的价值观，在发展过程中，价值是在过程中体现的，在发展中要体现经济、社会、文化、生态价值相统一的综合价值，这是我们强调的产业市镇的空间模型主要要提高区域的综合价值，只有综合价值提升了，我们这个区域才能长期稳定可持续的发展下去。

　　第二，要知道我们区域发展的源泉是什么，我们认为，区域发展两个基本的源泉一个是要素的禀赋，一个是交易，我们知道要素禀赋是产业的客观价值，只有价值才能实现它的价值，我们区域发展完了，我们就要建立在促进区域要素的发现和它的价值转化，要素的提升，交易的区划上，这样才能实现这个区域的发展，反之我们如果还按照传统模式，只考虑到经济的增长而忽视了长期的发展，我认为区域发展还是发展不起来，只是阶段性的发展。我们关注要素禀赋，第一我们一定要依区域既有的要素为构建，所以我们强调，一定是不会根据政府的产业定位去做，一定要根据我们的产业研究去做这个产业定位，因为我们知道，好的地方政府还是要根据市场经济，很多地方是根据领导的喜好做差得产业定位的，所以同质化是很严重，我们强调一定要根据它的既有的资源确定它的产业发展。

　　发展源泉之二要关注这个交易，因为这个交易能实现价值，主要三个方面，第一要以市场为主体，这样才能满足市场的需求，第二，政府要回归公共服务，政府必须从买卖中脱身，否则是有利益关系的，就缺少一种公平的交易环境，第三就是价值和价值的体系共长，要以市场发展主体，政府保证公平，各自归位，不要干扰整个市场价值的体现。

　　另外，强调区域综合价值的行为体系，就要从规划方法，产业构建的发展路径，公共服务提供要素路径以及财政金融健康化的路径上来考虑，第一，规划方法上我们要从三线分管转变为战略头筹，以空间战略关系实现发展战略，统筹要素主体价值各路关系，第二是产业构建要从工业思维转变为区域价值性产业思维，以大区域产业链的关系实现这个区域的选择，因为我认为产业是没有过剩的，只是它选择的时间点不对。

　　同时我们强调公共服务，除了传统的公共服务之外，我们又有一些拓展性的公共服务，一定要根据企业和产业发展的需求完善一些拓展性的要素。

　　最后是财政金融健康发展，这个目前也是在积极的推进和探索之中，我们认为只有这样的话，我们整个园区才能够长期稳定的发展下去，这也是我们公司产业市镇所体现的一个模型，又是区域综合价值发展的模型。我就说这些，也希望和大家能够建立长期的关系，因为我们有很大的平台，也是希望大家以后多多交流，谢谢大家。

　编辑：李楠