中国指数研究院企业研究总监蒋云峰先生进行了《2014中国产业园区发展研究报告》发布演讲：

　　各位领导，各位嘉宾，大家上午好!

　　大家知道，随着中国的城镇化的进一步发展，中国的产业园区也得到了很大的进步，另外我们的产业地产也越来越受到了重视，我们现在产业地产的市场环境还有政策环境有了哪些变化，我们的产业地产这些企业我们现在发展状况是什么样，我们产业园区以后的发展，以后的长期的发展趋势是什么样，我们的产业地产企业应该采取哪些策略，这都是我们非常关心的，以下是我跟大家共享的一些内容。

　　首先，我们看政策环境，我们知道从去年到今年包括去年的3月份到今年城镇化发展，出现了各种政策密集出台，去年3月份，全国政协十三届一次会议提出的积极稳妥推进城镇化，着力提高城镇化质量，这是咱们的一个开端，6月份开始提出新一轮的城镇化规划正在制定中，当时提出了一个很重要的概念是城市群，作为未来发展的主体形势得到了关注，中央12月份会议，提出了两横三纵的布局，今年3月份，城镇化规划出台，对各项规定具体化，更加明确，随着全国的城镇化规划的出台，各种区域的规划也纷纷出台，大家知道京津冀一体化，上海自贸区的基础纷纷发展，这些都为咱们产业园区的发展提供了巨大的政策支持也提供了市场发展空间，因为资源的配备和建设，他们会对我们的产业园区、产业地产提供很大的发展空间。

　　从市场发展环境来看，我们看到中国的工业经济近几年是稳定增长，同时，一些欠发达地区也跟上来了，最起码土地这块是供需两旺，主要随着房地产调控机制的逐步确立，城镇化步伐进一步推进，还有地方产业支持政策的出台，产业地产进一步的升温，第一点是增速放缓，近几年我国经济持续稳定发展，工业这块虽然慢一些，但是整体是稳定，在这个稳定的情况下，我们为园区的发展确实提供了很大的空间，从区域主要是中西部和珠三角地区表现的好一些，从我们这个图的数据来看。

　　从土地供需来看，工业用地市场火热，经济欠发达区域供需两旺，工业用地成交迅速增长，从工业用地成交均价来看，一线城市增长比较快，二三线城市比较趋稳，只有450元每平米，远远低于住宅均价，二线城市也是稳中有升。

　　主要在政策环境和市场环境下，我们市场的主要的从业人员，我们园区开发商是怎么做，我们园区开发商运营情况怎么样，怎么样进行全国化扩张，以及怎么把园区做的更好，包括从软件硬件，我们怎么样把软件和硬件打造的更好，这是我们第二部分想说的事情。

　　首先，我们产业园区的几种类型进行了划分，主要是四种，一个是政府主导模式，第二是产业地产商模式，我们很多现在做的传统意义上的开发园区一般都是政府主导模式，一些小城市，可能政府主导比较多，产业开发模式就是现在在座的各位很多都是产业地产开发商，还有主体企业引导模式，像海尔、格力有自己的产业园的综合发展，还有政府支持，产业开发商参与，主体企业也进入，是这么个概念。

　　从业务发展来看，是营业收入持续增长，未来发展空间值得期待，产业园区业务持续增长，营业收入逐渐扩大，增值收入不断增加，产业发展日渐成熟，同时加强了对园区的增值服务投入，以增加园区服务的收入，一些软服务软件也都跟上了。第二是大多数企业营业收入持续增长，2013年受房地产回暖的影响，尤其是对园区内的营业收入的增长对收入影响较大，大家看到南京高新招商等他们有一定的增长，他们在一定程度上也是通过地产领域各方面的收入使整体收入得到了一定支持。

　　盈利能力，我们看到我们净利润是在持续增长，但是资产收益水平还是相对比较低，营业能力相对扩大在我们国家城镇化发展的背景下，产业园区迎来了较大的发展潜力，经营规模持续扩大，稳定增长，经利润及增速稳定增长。第二是资产收益率。

　　从运营效率来看，强化运营效率，保障业绩增长，2013年，在竞争加剧的背景下，普遍提升了园区的运营速度，整体运营效率有很大的提高。

　　从偿债能力来看，整体的负债水平合理，短期偿债能力有待提高，2013年，六家代表性资产负债率为77%，与上年基本持平，我们看到的实际的有效负债率并不是那么高，六家代表企业流动比率是3.8%，整体来说，未来需要提高长短期债务的优化，降低结构风险。

　　从产业布局来说，我们看到不同的园区开发企业产业布局方式不同，其中有以深耕当地区域为主的，像一些小地区或者一些大地区固定了一个区域的开发商，另外是依托重点区域逐步布局全国，像联通是依托重点区域进行一些布点，另外以工业企业为基础实现全国化布局，比如说海尔，还有成熟布局模式布局全国。这是两个以成熟模式复制布局全国的企业，一个是联通企业，现在在全国20个城市进行了布局，而且现在已经成为了招商规模最大最多的企业之一，还有天安数码，在珠三角东北经济圈等13个城市进行了布局。

　　看看园区企业的业务和产品，主要是业务不断创新，产品体系趋于成熟，进行了一个分类，传统业态包括总部基地，产业园区，物流仓储基地，从业务创新来看，主要是园区开发企业业务体系逐渐成熟，多业态产业链开始逐渐加速了产业的集聚，联通产品的结构主要包括产品综合体，科技综合体，等四个部分，天安数码城到2000年进入科技产业园，城市产业综合体。

　　园区服务来看，对园区企业来说，过去是着重于对硬件的打造，现在开始是着重于对软件的打造，配套，首先搭建服务平台，完善生产生活服务设施，过去只是注重生产，现在生活也开始着重，第二是互联网思维植入园区，第三是打造金融服务平台，创新盈利模式，在招商引资方面也创新模式，增加园区收入。走出去引进来招好商大招商的战略。

　　下面在对环境和企业分析的基础上，对未来进行一个预测，并且提出一些建议。

　　首先看到我们的开发模式要逐渐趋于综合化，政企合作更加加强，实现政府和企业的双赢。第二点，预测园区逐渐转型升级，综合体和产业新城成主流产品，产业园区企业应该在产品规划方面因地制宜的设计产品，加强自身的资源整合能力，降低运营成本，实现可持续发展。第三加强园区增值服务建设，提高企业竞争力，产业园区企业要在园区建设过程中，重视园区的服务配套，加强产品附加值，为入园企业提供更加便捷的生产生活环境。

　　做一个结语，在新形城镇化的大背景下，产业园区获得了巨大的发展空间，但在房地产调控趋于长期化，住宅市场加大波动的背景下，越来越多的开发企业纷纷转向产业园区寻求新的发展，导致竞争更加激烈，面对竞争，产业园区企业只有提升自身的资源整合水平，才能迎接更美好的未来，谢谢。

　编辑：李楠